Wer ein Baudarlehen ablösen will, sollte zuerst den Zeitpunkt prüfen: Nach Ende der Zinsbindung lässt sich die Restschuld neu finanzieren oder zurückzahlen; während der Zinsbindung ist die vorzeitige Ablösung eingeschränkt und kann eine Vorfälligkeitsentschädigung kosten. Damit gleicht die Bank ihren finanziellen Nachteil durch die frühere Rückzahlung aus.
Bei einem Darlehen mit gebundenem Sollzins gilt nach zehn Jahren ein gesetzliches Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist. Die Frist beginnt mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Ein günstigeres Angebot allein ermöglicht normalerweise keine kostenfreie Ablösung während der Zinsbindung.
Was „Ablösung“ bedeutet
Wenn Sie ein Baudarlehen ablösen, kann das Verschiedenes bedeuten. Bei einer vollständigen Rückzahlung begleichen Sie die gesamte Restschuld, etwa mit eigenen Ersparnissen oder einem neuen Darlehen. Wird die Restschuld nach Ende der Zinsbindung weiterfinanziert, spricht man von einer Anschlussfinanzierung.
Dafür gibt es zwei Wege: Bei einer Prolongation vereinbaren Sie neue Konditionen mit Ihrer bisherigen Bank. Bei einer Umschuldung nehmen Sie ein Darlehen bei einem anderen Anbieter auf, mit dem Sie das alte Darlehen zurückzahlen. Eine Umschuldung ist also eine mögliche Form der Anschlussfinanzierung.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Auch eine Rückzahlung während der vereinbarten Zinsbindung ist möglich. Hier gelten andere Regeln als zum Ende der Zinsbindung. Entscheidend sind der Darlehensvertrag, der Grund für die Rückzahlung und der Zeitpunkt.
Kündigung nach zehn Jahren
Nach § 489 BGB können Darlehensnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzins kündigen, wenn seit dem vollständigen Erhalt des Darlehens zehn Jahre vergangen sind. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Danach können Sie die Restschuld zurückzahlen oder mit einem neuen Darlehen einer anderen Bank ablösen.
Entscheidend ist der Tag, an dem die Bank das Darlehen vollständig ausgezahlt hat, nicht der Tag, an dem Sie den Vertrag unterschrieben haben. Haben Sie später eine neue Vereinbarung über den Sollzins oder die Rückzahlungszeit getroffen, kann deren Datum für die Fristberechnung maßgeblich sein. Prüfen Sie deshalb den Vertrag und spätere Änderungsvereinbarungen.
Nach der Kündigung muss die Rückzahlung trotzdem noch erfolgen. Der fällige Betrag muss innerhalb von zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurückgezahlt werden. Für Darlehen mit variablem Zinssatz gilt eine andere Regel: Sie lassen sich nach § 489 BGB mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Ablösung während der Zinsbindung
Während der Zinsbindung dürfen Verbraucher ein Immobiliendarlehen nach § 500 BGB grundsätzlich nur vorzeitig ganz oder teilweise zurückzahlen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Ein gesetzlich genanntes Beispiel ist, dass Sie die Immobilie, die der Bank als Sicherheit dient, anderweitig nutzen müssen. Ein Verkauf kann darunterfallen.
Der Wunsch, wegen eines niedrigeren Zinssatzes zu einer anderen Bank zu wechseln, begründet für sich genommen normalerweise kein Recht auf eine vorzeitige Ablösung. Auch vorhandenes Geld, etwa aus einer Erbschaft, hebt die vereinbarte Zinsbindung nicht automatisch auf. Fragen Sie die Bank schriftlich, ob sie einer früheren Rückzahlung zustimmt und welche Kosten sie dafür ansetzt.
Bei einem Verkauf lohnt es sich, zusätzlich nach einem sogenannten Pfandtausch zu fragen. Dabei wird eine andere Immobilie als Sicherheit für das Darlehen angeboten. Ob die Bank das akzeptiert, hängt vom Einzelfall und vom Wert der Ersatzsicherheit ab.
Vorfälligkeitsentschädigung prüfen
Stimmt die Bank einer vorzeitigen Rückzahlung während der Zinsbindung zu, kann sie unter den gesetzlichen Voraussetzungen eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie soll den direkten finanziellen Nachteil ausgleichen, der durch die frühere Rückzahlung entsteht. Für die Höhe zählen unter anderem die Restschuld und die verbleibende Zinsbindung. Auch vertraglich vereinbarte Sondertilgungen fließen ein. Auch Kosten, die der Bank durch die Rückzahlung erspart bleiben, müssen berücksichtigt werden.
Die oft genannte Begrenzung auf ein Prozent, bei kurzer Restlaufzeit auf 0,5 Prozent, gilt für allgemeine Verbraucherdarlehen. Sie ist keine allgemeine Obergrenze für Immobilienkredite. Bei einem Baudarlehen richtet sich die Entschädigung nach den besonderen Regeln für Immobiliardarlehen.
Prüfen Sie die Berechnung der Bank sorgfältig. Bei Darlehensverträgen, die ab dem 21. März 2016 geschlossen wurden, können unzureichende Angaben zu Vertragslaufzeit, Kündigungsrechten oder Berechnung der Entschädigung den Anspruch der Bank berühren. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass jede Forderung unwirksam ist. Maßgeblich sind der konkrete Vertrag und die gesetzlichen Voraussetzungen.
Wenn Sie eine vorzeitige Rückzahlung ankündigen, muss die Bank Ihnen nach § 493 BGB die Informationen geben, die Sie zur Prüfung der Zulässigkeit, des Rückzahlungsbetrags und einer möglichen Entschädigung benötigen. Bei einem hohen Betrag oder einer strittigen Berechnung kann eine unabhängige Prüfung durch eine Verbraucherzentrale oder eine qualifizierte Rechtsberatung sinnvoll sein.
Anschlussfinanzierung vergleichen
Endet die Zinsbindung, ohne dass das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist, müssen Sie die Restschuld neu finanzieren oder aus eigenen Mitteln begleichen. Vergleichen Sie das Angebot Ihrer bisherigen Bank mit Angeboten anderer Anbieter. Die Bank muss Ihnen spätestens drei Monate vor Ende der Zinsbindung mitteilen, ob sie eine neue Zinsbindung vereinbaren will und welchen Zinssatz sie zu diesem Zeitpunkt anbietet. Die Bank muss Ihnen diese Information geben, ist aber nicht verpflichtet, den besten Zinssatz am Markt anzubieten.
Ein neues Darlehen kann andere Monatsraten und Gesamtkosten verursachen. Vergleichen Sie deshalb Angebote mit gleicher Restschuld und für denselben Zeitraum. Achten Sie neben dem Zinssatz auf die Rate, die anfängliche Tilgung, die Länge der neuen Zinsbindung und mögliche Kosten für die Übertragung der Grundschuld. Die Grundschuld dient der Bank als Sicherheit für das Darlehen. Ihre Übertragung kann beim Wechsel des Kreditgebers Kosten verursachen. Außerdem prüft die neue Bank Ihre Bonität und kann den Antrag ablehnen.
Ein Forward-Darlehen sichert die Anschlussfinanzierung schon im Voraus zu einem vereinbarten Zinssatz. Das schafft Planungssicherheit, bindet Sie aber auch dann an den Vertrag, wenn die Zinsen bis zum Beginn der neuen Finanzierung fallen.
Eine niedrigere Monatsrate bedeutet nicht automatisch niedrigere Gesamtkosten. Sie kann etwa dadurch entstehen, dass Sie die Tilgung verringern. Dann zahlen Sie die Schuld langsamer zurück und bleiben länger in der Finanzierung. Prüfen Sie daher sowohl die monatliche Belastung als auch die voraussichtliche Rückzahlungsdauer.
Vor dem Darlehenswechsel prüfen
Bevor Sie kündigen oder einen neuen Kreditvertrag unterschreiben, klären Sie:
- Wann wurde das Darlehen vollständig ausgezahlt, und wann endet die Zinsbindung?
- Welche Sondertilgungen und Kündigungsrechte stehen im Vertrag?
- Wie hoch sind Restschuld, Rückzahlungsbetrag und gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung?
- Welche Kosten entstehen durch den Wechsel der Bank und die Übertragung der Grundschuld?
- Wie unterscheiden sich bei den verglichenen Angeboten Monatsrate, Tilgung und Gesamtkosten?
Bitten Sie Ihre bisherige Bank schriftlich um Auskunft darüber, welchen Betrag Sie für die Ablösung zahlen müssen. Unterschreiben Sie einen neuen Darlehensvertrag erst, wenn die Finanzierung verbindlich zugesagt ist und der Rückzahlungstermin mit der Ablösung des alten Darlehens zusammenpasst.
Wenn die Rate nicht mehr tragbar ist
Bei Zahlungsschwierigkeiten sollten Sie frühzeitig mit der Bank sprechen. Wenn die Bank einer geringeren Tilgung zustimmt, sinkt die Monatsrate, aber Sie zahlen das Darlehen länger zurück. Fragen Sie auch nach weiteren Möglichkeiten, bevor Sie zur Überbrückung einen zusätzlichen Kredit aufnehmen.
Eine anerkannte Schuldnerberatung unterstützt Sie kostenlos. Sie kann helfen, Einnahmen und Ausgaben zu ordnen und mit Ihnen Schritte zu finden, die Sie dauerhaft bezahlen können. Ein neues Darlehen ist keine passende Lösung, wenn dadurch die Gesamtverschuldung steigt und die Belastung dauerhaft nicht bezahlbar bleibt.
