Wer in Deutschland 200.000 Euro leihen möchte, sollte zuerst zwischen einer Immobilienfinanzierung und einem freien Ratenkredit unterscheiden. Die Rechenbeispiele und Marktdaten hier beziehen sich überwiegend auf Immobilienkredite. Für Zinssatz und Verfügbarkeit freier Ratenkredite in dieser Höhe gibt es keine verlässlichen allgemeinen Angaben.
Bei einer Immobilienfinanzierung bestimmen vor allem Sollzins und anfängliche Tilgung die Monatsrate. Ein Anbieterbeispiel ergibt bei 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung eine Rate von 967 Euro im Monat. Das ist eine Beispielrechnung, kein persönliches Angebot.
Monatsrate für 200.000 Euro
Bei einem Annuitätendarlehen, also einem Kredit mit gleichbleibender Monatsrate, bleibt die Rate während der vereinbarten Zinsbindung grundsätzlich gleich. Sie besteht aus Zinsen und Tilgung. Die anfängliche Tilgung beschreibt, welcher Anteil der Darlehenssumme im ersten Jahr zurückgezahlt wird.
Für 200.000 Euro nennt ein Anbieter bei 3,8 Prozent Sollzins und 15 Jahren Zinsbindung folgende Beispielraten:
| Anfängliche Tilgung | Beispielrate pro Monat |
|---|---|
| 1 Prozent | 800 Euro |
| 2 Prozent | 967 Euro |
| 3 Prozent | 1.133 Euro |
| 4 Prozent | 1.300 Euro |
Die niedrigere Rate bei 1 Prozent Tilgung bedeutet, dass die Schulden langsamer sinken. Auch bei einer Rate von 967 Euro ist der Kredit nach 15 Jahren nicht automatisch vollständig zurückgezahlt. Die Zinsbindung gibt an, wie lange der vereinbarte Zinssatz gilt. Sie sagt nicht, wann der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Lass dir vor dem Abschluss einen Tilgungsplan zeigen. Er sollte die Restschuld am Ende der Zinsbindung und mögliche Anschlussfinanzierungen aufführen.
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Zinsen für Immobilienkredite vergleichen
Die Bundesbank weist für August 2026 einen durchschnittlichen Effektivzinssatz von 4,01 Prozent für neu vergebene Wohnungsbaukredite aus. Ein Effektivzins berücksichtigt neben dem Sollzins bestimmte Kosten des Kredits. In diesem Durchschnitt sind Kredite für unterschiedliche Personen und mit unterschiedlichen Zinsbindungen enthalten. Deshalb erhält nicht jede Person für einen Kredit über 200.000 Euro diesen Zinssatz.
Andere Auswertungen für denselben Monat nennen je nach Zinsbindung unterschiedliche Werte und lassen teils sonstige Kosten unberücksichtigt. Diese Werte sind nicht direkt mit einem Effektivzins vergleichbar, weil er bestimmte Kosten einschließt. Für ein konkretes Angebot zählen der ausgewiesene Effektivzins, die Zinsbindung, die Tilgung und die individuellen Voraussetzungen.
Auch das Beispiel mit 3,8 Prozent Sollzins lässt sich nicht direkt mit dem Bundesbank-Durchschnitt von 4,01 Prozent Effektivzins vergleichen. Sollzins und Effektivzins berücksichtigen nicht dieselben Kosten. Vergleiche deshalb Angebote mit denselben Kreditbeträgen, Zinsbindungen und Tilgungsraten.
Eigenkapital beim Immobilienkauf
Ein Darlehen über 200.000 Euro finanziert nicht automatisch den gesamten Immobilienkauf. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises sowie die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu bezahlen. Dazu gehören etwa die Grunderwerbsteuer und Kosten für Notar und Grundbuch.
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Wenig Eigenkapital erhöht die Finanzierungssumme und führt tendenziell zu höheren Zinsen und einer längeren Rückzahlung. Wer die Immobilie früh verkaufen muss, trägt zudem das Risiko, dass der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig abzulösen. Die Empfehlung der Verbraucherzentrale ist eine Orientierung und keine gesetzliche Mindestvorgabe.
Passt die Rate ins Budget?
Die Verbraucherzentrale nennt 40 Prozent des Nettoeinkommens als verbreitete Faustregel von Banken für die Kreditrate. Diese Grenze sagt allein wenig darüber aus, ob eine konkrete Rate im Alltag tragbar ist. Entscheidend ist, was nach allen regelmäßigen Ausgaben und der Kreditrate übrig bleibt.
In die Haushaltsrechnung gehören auch Kosten, die nach dem Kauf hinzukommen. Dazu zählen Hausgeld und Versicherungen. Berücksichtige außerdem Steuern sowie Rücklagen für Reparaturen. Für die Instandhaltung nennt die Verbraucherzentrale als groben Richtwert jährlich rund 2 Prozent des Werts der Bausubstanz. Wie viel du tatsächlich ausgibst, hängt vom Zustand und Alter des Gebäudes ab.
Rechne außerdem mit Veränderungen beim Einkommen und bei den Lebenshaltungskosten. Eine Finanzierung sollte auch dann noch tragbar sein, wenn die monatlichen Ausgaben steigen oder ein Teil des Einkommens vorübergehend wegfällt. Vergleiche dafür mehrere Tilgungsvarianten und prüfe, welche Rate genug Spielraum für Rücklagen lässt.
Kreditprüfung und vorzeitige Rückzahlung
Vor dem Abschluss eines Verbraucherdarlehens muss der Kreditgeber deine Kreditwürdigkeit prüfen, also ob du den Kredit voraussichtlich zurückzahlen kannst. Bei einem Immobiliendarlehen muss die Prüfung ergeben, dass die Rückzahlung vertragsgemäß wahrscheinlich ist. Bei der Einschätzung bezieht der Kreditgeber dein Einkommen und deine laufenden Verpflichtungen ein und berücksichtigt außerdem weitere finanzielle Angaben.
Prüfe auch, welche Möglichkeiten der Vertrag für Sondertilgungen und eine spätere Anpassung der Rate vorsieht. Wenn du das Darlehen vorzeitig zurückzahlst, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die gesetzlichen Obergrenzen von 1 Prozent beziehungsweise 0,5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags gelten für bestimmte allgemeine Verbraucherdarlehen. Sie lassen sich nicht pauschal auf Immobilienkredite übertragen. Welche Regel gilt, hängt von der Kreditart und den gesetzlichen Voraussetzungen ab. Auch der konkrete Vertrag ist entscheidend.
Wenn ein Ratenkredit gemeint ist
Ein freier Ratenkredit über 200.000 Euro ist anders zu beurteilen als ein Immobilienkredit. Bei einer Immobilienfinanzierung dient die Immobilie als Sicherheit. Ein freier Ratenkredit ist in der Regel nicht durch eine Immobilie abgesichert und folgt anderen Bedingungen. Die vorliegenden Marktdaten und Beispielraten erlauben keine verlässliche Aussage dazu, ob einzelne Banken einen solchen Ratenkredit anbieten oder zu welchen Konditionen.
Wenn du einen Kreditvergleich nutzt, prüfe deshalb zuerst, ob die Angebote tatsächlich denselben Kredittyp abdecken. Bei konkreten Immobilienangeboten solltest du Effektivzins und Zinsbindung vergleichen. Beziehe außerdem die anfängliche Tilgung ein. Restschuld und mögliche Kosten gehören ebenfalls in den Vergleich.
