Wer in Deutschland 500.000 Euro für eine Immobilie leihen möchte, braucht in der Regel eine Baufinanzierung. Meist dient die Immobilie als Sicherheit für die Bank. Ein gewöhnlicher Ratenkredit, bei dem die Immobilie nicht als Sicherheit dient, ist für diese Summe nicht gedacht. Einzelne Online-Angebote begrenzen die Kreditsumme deutlich niedriger.
Neben dem Zinssatz zählt, ob Sie die Monatsrate dauerhaft tragen können. Wichtig ist auch, wie viel nach Ende der Zinsbindung noch offen ist. Die Zinsbindung ist der Zeitraum, in dem der vereinbarte Zinssatz gilt. Der noch offene Betrag heißt Restschuld. Eine Marktübersicht für Oktober 2026 nennt unter bestimmten Annahmen eine Beispielrate von rund 2.600 bis 2.700 Euro im Monat. Zusätzlich fallen laufende Kosten für das Wohneigentum an.
500.000 Euro als Immobilienkredit
Für den Kauf oder Bau einer Immobilie wird ein Darlehen über 500.000 Euro üblicherweise als Immobilienkredit oder Baufinanzierung vereinbart. Die Immobilie dient dabei oft als Sicherheit für die Bank. Die Bank prüft unter anderem Ihr Einkommen und Ihre laufenden Ausgaben. Auch Ihr Eigenkapital, Ihre Bonität und der Wert der Immobilie fließen in die Prüfung ein. Mit Bonität ist gemeint, wie zuverlässig Sie Ihre Schulden voraussichtlich zurückzahlen.
Ein gewöhnlicher Ratenkredit wird dagegen normalerweise ohne eine Immobilie als Sicherheit vergeben. Die Beträge hängen vom jeweiligen Produkt ab und sind bei gewöhnlichen Online-Ratenkrediten deutlich niedriger als bei einer Immobilienfinanzierung. Diese Angebotsgrenzen sind keine gesetzliche Obergrenze für Kredite allgemein.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Auch der Kaufpreis lässt sich nicht direkt aus der Darlehenssumme ableiten. Ein Kredit über 500.000 Euro kann etwa einen höheren Kaufpreis teilweise finanzieren oder bei wenig Eigenkapital einen großen Teil des Kaufpreises abdecken. Kaufnebenkosten, Eigenmittel, Immobilienwert und Einschätzung der Bank beeinflussen die Finanzierung.
Monatsrate für 500.000 Euro Kredit
Eine Zinsübersicht von Interhyp für den Zeitraum vom 19. bis 25. Oktober 2026 nennt bei zehn Jahren Zinsbindung effektive Jahreszinsen von 4,15 Prozent bei einem Beleihungsauslauf unter 70 Prozent, 4,27 Prozent bei 80 Prozent und 4,53 Prozent bei über 90 Prozent. Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehen und von der Bank angesetztem Immobilienwert. Die Werte sind Richtwerte für den Markt, keine individuellen Angebote.
Bei einem Darlehen über 500.000 Euro und einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent läge die Monatsrate ungefähr in diesem Bereich. Tilgung bedeutet, dass Sie einen Teil des Darlehens zurückzahlen:
| Effektiver Jahreszins als Richtwert | Ungefähre Monatsrate |
|---|---|
| 4,15 Prozent | 2.563 Euro |
| 4,27 Prozent | 2.613 Euro |
| 4,53 Prozent | 2.721 Euro |
Für die Beispielrechnung werden Zinssatz und anfängliche Tilgung addiert und die Summe durch zwölf geteilt. Die Rechnung ersetzt kein Angebot der Bank. Die tatsächliche Rate hängt vom vereinbarten Sollzins, der Rückzahlung und den Vertragsbedingungen ab. Die Monatsrate deckt außerdem keine Nebenkosten des Kaufs und keine laufenden Kosten für die Immobilie ab.
Anzeige Kreditangebote bei smava vergleichen
Schon kleine Änderungen wirken sich aus: Ein zusätzlicher Prozentpunkt bei der Summe aus Zins und anfänglicher Tilgung entspricht in dieser vereinfachten Rechnung rund 417 Euro mehr im Monat. Die Verbraucherzentrale empfiehlt, bei einer Immobilienfinanzierung mindestens zwei Prozent anfängliche Tilgung einzuplanen und nach Möglichkeit mehr. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld schneller, erhöht aber zunächst die Monatsrate.
Wie viel Einkommen und Eigenkapital nötig sind
Es gibt keine allgemeingültige Einkommensgrenze, die eine Bank für einen Kredit über 500.000 Euro ansetzt. Entscheidend ist, wie viel Geld nach den regelmäßigen Ausgaben tatsächlich für die Rate bleibt. Dazu gehören auch Kosten, die mit dem Eigentum neu entstehen oder sich verändern: etwa Hausgeld, Versicherungen, Grundsteuer, Instandhaltung, Energie und Fahrtkosten.
Zur groben Orientierung: Würde die Kreditrate 40 Prozent des monatlichen Nettoeinkommens ausmachen, entspräche eine Rate von 2.563 bis 2.721 Euro einem Nettoeinkommen des Haushalts von ungefähr 6.400 bis 6.800 Euro. Die Beispielrechnung dient nur der Orientierung und ist keine Kreditzusage oder allgemeine Bankregel. Die Verbraucherzentrale rät dazu, auszurechnen, wie viel nach den regelmäßigen Ausgaben im Haushalt übrig bleibt. Zwischen diesem Betrag und der geplanten Kreditrate sollten Sie einen Puffer lassen. Als Faustregel nennt sie etwa zehn Prozent.
Zusätzlich zur Rate brauchen Eigentümer Geld für Kaufnebenkosten und Rücklagen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt als Orientierung, 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln einzubringen, und zwar zusätzlich zu den Kaufnebenkosten. Je nach Bundesland und Kauf entstehen Nebenkosten unter anderem durch die Grunderwerbsteuer sowie Notar- und Grundbuchkosten. Bei einem Makler kommt eine Provision hinzu. Die Höhe variiert je nach Ort und Vertrag.
Welche Faktoren den Zinssatz verändern
Die veröffentlichten Zinssätze sind Richtwerte. Ein persönliches Angebot hängt unter anderem davon ab, wie viel Eigenkapital vorhanden ist, wie hoch das Darlehen im Verhältnis zum Immobilienwert ausfällt und wie die Bank die Bonität bewertet. Auch die Länge der Zinsbindung und die vereinbarte Tilgung spielen eine Rolle.
Eine längere Zinsbindung schafft mehr Planungssicherheit, weil der vereinbarte Zinssatz länger gilt. Für eine längere Zinsbindung kann die Bank jedoch einen höheren Zinssatz verlangen. Vergleichen Sie deshalb die Monatsrate, die Dauer der Zinsbindung, die Tilgung und die Restschuld am Ende dieser Zeit. Eine niedrige Anfangsrate kann mit einer hohen verbleibenden Darlehenssumme einhergehen.
Was nach der Zinsbindung passiert
Bei einem Annuitätendarlehen, also einem Kredit mit gleichbleibender Monatsrate während der vereinbarten Zinsbindung, bleibt die Rate in der Regel gleich. Mit der Zeit sinkt der Anteil, der für Zinsen anfällt, und der Anteil für die Rückzahlung steigt. Nach Ablauf der Zinsbindung ist ein Immobilienkredit häufig noch nicht vollständig zurückgezahlt.
Für die Restschuld braucht es dann eine Anschlussfinanzierung. Deren Zinssatz steht erst zu diesem späteren Zeitpunkt fest. Prüfen Sie daher vor Vertragsabschluss, welche Restschuld nach Ende der Zinsbindung voraussichtlich bleibt und ob die Finanzierung auch bei höheren Anschlusszinsen tragbar wäre. Für eine konkrete Berechnung der Restschuld müssen Zinssatz und Tilgung ebenso bekannt sein wie die Zinsbindungsdauer und der Tilgungsplan.
Was im Kreditvertrag stehen sollte
Fragen Sie die Bank, ob der Vertrag jährliche Sondertilgungen erlaubt und ob sich der Tilgungssatz während der Laufzeit ändern lässt. Solche Möglichkeiten hängen vom Vertrag ab und können helfen, die Restschuld schneller zu senken oder die Rate an veränderte finanzielle Verhältnisse anzupassen.
Bei bestimmten Darlehen mit fest vereinbartem Sollzins erlaubt § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuchs eine Kündigung: Zehn Jahre nachdem der Darlehensnehmer das Darlehen vollständig erhalten hat, kann er es mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Für den genauen Zeitpunkt und die Anwendung auf den Vertrag gelten die gesetzlichen Voraussetzungen. Das bedeutet nicht, dass eine Rückzahlung zu einem beliebigen Zeitpunkt automatisch kostenfrei ist. Unter bestimmten Umständen kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, also eine Entschädigung für die vorzeitige Rückzahlung.
